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以获取银行贷款为目的的房屋买卖行为的认定及效力 发布时间:2016年06月13日文章浏览: 6704

--赵某某、周甲、周乙与被告王某某等房屋买卖合同纠纷案


【裁判要旨】

结合系争房屋一直由卖售人占有使用、交易税费系由卖售人承担、房产证原件在卖售人手中、成交价款低于市价,银行贷款系由卖售人偿还等事实,可依法认定双方之间并无真实的房屋买卖意思表示,系以合法行为掩盖获取银行贷款非法目的的无效合同。卖售人与买受人之间签订的房屋买卖合同无效后,应恢复原状,已经过户给买受人的房屋,卖售人得以基于物权请求权要求买受人予以返还,买受人应协助卖售人恢复房屋产权登记。同时,买受人通过银行获得的借款作为一部分房款支付给卖售人的价金,也因为买卖合同的无效缺乏合法的依据,由卖售人返还予买受人。但房屋买卖合同无效的后果不得对抗善意第三人。对于房屋上已经设定的以银行为抵押权人的抵押,若债务尚未清偿完毕,卖售人要求银行配合办理涤除抵押登记、买受人恢复产权登记的请求,尚不具备条件,不予支持。卖售人可待抵押登记所相对应债务清偿完毕后,另行主张。

【案情】

原告(反诉被告):赵某某、周甲、周乙

被告(反诉原告):王某某

第三人:张某某

第三人:某银行

原告周甲与赵某某是夫妻关系,原告周乙是两人之子。20131214日,三原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》,载明乙方向甲方购买位于上海市松江区乐都西路1629110602室房屋,总价款115万元。合同附件三载明乙方于20131215日前支付甲方房屋首付款35万元,乙方申请银行贷款80万元,乙方贷款不足部分需要现金补足甲方。

2014年16日,被告王某某与第三人某银行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》,被告以本案系争房屋作为抵押财产,向第三人某银行借款80万元。

2014年28日,系争房屋登记至被告王某某名下,原告承担了所有房屋交易过程中产生的税费。系争房屋一直由原告占有使用,且偿还了20144月、5月的银行贷款。

系争房屋上仍存在抵押权人分别为第三人某银行及第三人张某某的两份抵押登记,相对应登记的债权金额分别为80万元、15万元,两笔抵押借款均未清偿完毕。

原告认为,原、被告签订的买卖合同目的是为了骗取银行贷款,属于以合法形式掩盖非法目的,应为无效合同。故原告起诉要求:1、判令原、被告签订的上海市房地产买卖合同无效;2、判令位于松江区某某路XXXX室房屋恢复登记至三原告名下;3、第三人张某某、某银行配合原告办理抵押涤除手续。

被告王某某辩称:不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同真实有效,被告已经支付给原告35万元的首付款,原告亦出具了收条。2014年开始,银行贷款80万元也全部发放到原告手中,现在被告每个月均要偿还5,110元的银行贷款。不管是出于什么目的签订的合同,都是双方真实意思的表示,合法有效。

同时,被告王某某反诉称:基于上述事由,请求法院判令原告搬离松江区某某路XXXX室房屋并将该房屋交付给被告。

针对被告王某某的反诉请求,原告赵某某、周甲、周乙辩称:不同意被告的反诉请求。被告并未实际支付首付款35万元。且原、被告在签订买卖合同时,均明知原告是以卖房为手段来套取银行贷款的。且房屋总价款115万元也是明显低于市场价格的。原告在买卖过程中承担了所有的税费,之后也偿还过两期银行贷款。后来是因为被告更改了银行卡的密码,导致原告无法继续还款。故认为原、被告的合同是无效的。

第三人张某某未发表述称意见。

第三人某银行述称:系争房屋上的债务清偿完毕之后,第三人同意将抵押登记予以涤除。

【审判】

经审理,法院认为:公民的合法权利受法律保护。原、被告签订的系争房屋买卖合同确属事实,但对该房屋买卖合同是否为有效合同双方存有争议。对此,本院认为该份房地产买卖合同为无效合同,理由如下:1、对于首付款是否支付,原、被告意见不一,为此双方均同意进行测谎。但经鉴定机构两次通知,原告周甲均到场,而被告王某某均未能到场;加之首付款金额为35万元,而被告陈述此笔钱款均为家中所取的现金支付给原告,与常理不符,故本院认定该笔首付款并未进行实际交付。2、本案系争房屋在201428日即已经过户至被告王某某名下,但截至原告向本院起诉之日,双方仍未进行房屋的交接,亦与常理相悖。故原、被告之间并无真实的房屋买卖意思表示,该房屋买卖合同并非为正常交易进行,而是以获取银行贷款为目的,系以合法行为掩盖非法目的所签订的,因此依法应属无效合同。根据法律规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。现原、被告签订的买卖合同无效,被告应协助原告恢复系争房屋产权登记。但本案中,系争房屋上已设定了以第三人为抵押权人的两份抵押,且尚未清偿完毕。原告虽表示同意将上述两份抵押债权予以清偿,但在本院指定的期限内其未能予以清偿,故原告要求第三人配合办理涤除抵押登记、被告恢复产权登记的请求,尚不具备条件,本院不予支持。原告可待抵押登记所相对应债务清偿后,另行主张。

基于上述事由,被告的反诉主张缺乏法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

一、确认原告(反诉被告)赵某某、周甲、周乙与被告(反诉原告)王某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、驳回原告(反诉被告)赵某某、周甲、周乙的其余诉讼请求;

三、驳回被告(反诉原告)王某某的反诉诉讼请求。

【评 析】

以获取银行贷款为目的的虚假房屋买卖涉及法律关系较为复杂,包括卖售人与买受人之间的房屋买卖合同关系、买受人与银行签订的抵押借款合同关系,以及房屋所有权的转移和抵押权的设立两大物权问题。本文主要简述如何探究买卖双方之真意、认定房屋买卖之虚假,并分别从合同和物权两个层面上厘定法律关系之效力,进而分析相关法律后果。

一、“买房虚假”之认定:如何探究真意?

民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证件证明的案件事实。按照我国民事诉讼法的证据规则,书面证据的证明力是相对较大的,推翻书面证据之证明力应仅属例外。即,若要否定书面证据体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证件为载体的其他民事法律关系,必须更为审慎审查证据。[[1]]

按照《最高人员法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条的规定,当事人之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。在骗贷的虚假房屋买卖纠纷案件中,若要否定原被告双方签订的房地产买卖合同这一书面证据所体现的房屋买卖合同法律关系,卖售人作为原告需要在书面证据之外对相关案件事实进行举证,形成一定证据链由法院审查。

结合系争房屋一直由卖售人占有使用、交易税费系由卖售人承担、房产证原件在卖售人手中、成交价款低于市价及其支付情况、银行贷款系由卖售人偿还等事实,可依法认定原被告之间签订的上海市房地产买卖合同并非为正常交易进行,而是以获取银行贷款为目的,系以合法行为掩盖非法目的的无效合同。

其一,签订合同时原被告双方并无房屋买卖的真实意思表示,双方对于原告以卖房为手段套取银行贷款是互通故意的。在买房骗贷案件中,为了银行贷款审批通过,一般需要做一个收条手续,故被告举证收条欲以证明原告收取了其实际支付房款的主张,未必能采信,需审慎审查。对于房款的支付情况,被告应举证转账凭证并详细陈述具体支付情况包括时间、地点、在场人、收款人。若原被告双方坚持各执己见,如无书面证据,有必要可由第三方独立机构进行测谎鉴定;

其二,就房屋买卖合同而言,合同约定的房屋总价款是低于当时的市场价的,是根据原告需要的贷款金额来作低房价的;

其三,原告在系争房屋的交易过程中承担了所有税费,且还偿还过银行的几个月贷款;

其四,房屋买卖合同签订后起诉前时隔较久,原告一直居住在涉案房屋内,被告未对此提出过任何异议;

其五,被告并未去看过房子,无法详细陈述房屋坐落和结构情况,且房屋产权证原件是在原告手中。

二、法律关系效力厘定

(一)房屋买卖合同及所有权转移

在签订虚假的房屋买卖合同之时,卖售人作为表意人,买受人作为相对人,双方均不具备真实的买房真意,同时,双方对于以买房之名骗取银行贷款是具备互通故意的,是无效的通谋虚伪表示[[2]]

我国刑法明确规定了贷款诈骗罪和骗取贷款罪,套取贷款的行为往往介于民刑交叉的模糊地带,即使没有达到刑事处罚的标准,但也符合《合同法》第52条第3款中的“非法目的”。

双方之间并无真实的房屋买卖意思表示,且房屋买卖合同并非为正常交易进行,而是以获取银行贷款为目的,系以合法行为掩盖非法目的所签订的,因此依法应属无效合同。

在我国法律框架下,基于法律行为的物权变动模式采债权形式主义,即当事人达成使物权变动的合意,且完成动产交付、不动产登记之后始能发生物权变动的效力。也就是说,有效合同的存在是物权发生变动的前提。虚假房屋买卖情形下,卖售人与买受人之间的房屋买卖合同无效,双方缺乏转移物权的合意,因此虽然房屋已完成过户登记,但房屋所有权的转移仍是无效的。

(二)抵押借款合同及抵押权设立

对于房屋买卖合同于抵押借款合同的关系,有观点认为抵押借款合同是房屋买卖合同的从合同,若房屋买卖合同无效,将导致银行抵押借款合同也无效。笔者认为,这种观点混淆了主从合同的概念,二者并非主、从合同的关系。主从合同的关系首先应当是一种事实上的从属关系,即主合同基于的事实消失,从合同基于的事实亦相应消失。房屋买卖合同与抵押借款合同之间的基础法律事实具有一定的联系性,但非从属性。房屋买卖合同引起的是物权的变动,在房屋所有权移转的过程中,房屋买受人向申请银行抵押贷款是为了顺利实现交易行为,因而与银行之间建立了新的借贷事实,该债权债务关系一经形成即成为独立的法律关系。因此,房屋买卖合同与抵押贷款合同之间并不是主从合同关系,而是相互独立的合同。[[3]]

房屋买卖合同无效,借款抵押合同并不当然无效。虽然买受人并非房屋真实权利人,但依据处分行为与负担行为相区分原则,买受人无权处分仅影响抵押权的设立,而与抵押合同的效力无涉。按照我国的房屋按揭贷款制度,买受人向银行申请的是个人购房贷款,只有买受人购买特定房屋的意思经与卖售人以合同的形式确定后,买受人为支付其购房余款而向银行申请贷款,银行才可能与买受人签订抵押借款合同。在以买房名义骗贷情形中,买受人以虚假的购房事实向银行贷款,在“所购”房屋上设立抵押,银行误以为买受人以贷款作为房款,并以所购房屋设立担保并因此陷于错误,房屋买受人行为构成欺诈,银行享有撤销权。

就法律规定而言,我国《合同法》第203条规定,“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。”从该条规定亦可看出,借款人套贷后将贷款用作其他用途并不会直接导致借款合同无效,而是赋予贷款人解除合同的权利。就社会效果而言,卖售人在主观上是倾向于愿意承担借款人之按时还本付息之合同义务的,并非全无受抵押借款合同约束之意思,且抵押借款合同往往亦已得到一定程度的履行,银行作为第三人一般会发表若系争房屋上的银行贷款余额还清,同意将银行上借款抵押予以涤除等述称意见,并未推翻否定抵押借款合同的效力,即抵押借款合同是有效的。

实践中,抵押贷款手续的办理一般需要卖售人给予配合如签字确认等,审批通过后,银行常直接将贷款打入卖售人的账户在抵押贷款相关材料上签字,基于此,卖售人对于买受人在房屋上设立抵押构成默示同意或授权,或者是对买受人无权处分的追认。[[4]]且有些情况下,房屋产权登记在买受人名下,根据不动产登记的公信力原则,如无证据证明银行在设立抵押时对房屋的真实情况明知或应知,则应推定对抵押贷款进行形式审查的银行是善意的,银行对于房屋的抵押权属于善意取得,是有效的。即便银行行使撤销权,抵押借款合同自始无效,亦不影响银行对抵押权的善意取得,因为善意取得系基于物权法的直接规定,而非基于法律行为发生的物权变动,属于原始取得而非既受取得。且该抵押已进行了抵押登记备案,故该抵押借款行为有效。[[5]]

三、法律后果分析

根据法律规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。卖售人与买受人之间签订的房屋买卖合同无效后,应恢复原状,已经过户给买受人的房屋,卖售人得以基于物权请求权要求买受人予以返还,买受人应协助卖售人恢复系争房屋产权登记。同时,买受人通过银行获得的借款作为一部分房款支付给卖售人的价金,也因为买卖合同的无效缺乏合法的依据,由卖售人返还予买受人。但房屋买卖合同无效的后果不得对抗善意第三人。若房屋上存在有效成立的抵押,在抵押贷款未清偿完毕前,房屋所有权实际无法恢复至卖售人名下。本案中,系争房屋上已设定了以第三人为抵押权人的两份抵押,且尚未清偿完毕。原告虽表示同意将上述两份抵押债权予以清偿,但在本院指定的期限内其未能予以清偿,故原告要求第三人配合办理涤除抵押登记、被告恢复产权登记的请求,尚不具备条件。原告可待抵押登记所相对应债务清偿后,另行主张恢复产权过户之请求。

 

                                                                                                                (上海市松江区人民法院  万小兰)



[[1]] 参见最高人民法院于201561日关于(2015)民一终字第78号洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案民事判决书。

[[2]] 王泽鉴:《民法概要》,北京大学出版社2009年版,第89页。

[[3]] 刘婷,《论房屋虚假买卖套取银行贷款案件的民事法律适用》,载《法律适用》,2012年第9期。

 

[[4]] 参见王泽鉴:《民法总则》(修订版),中国政法大学出版社 2001 年第 1 版,第 501 页。

[[5]] 参见最高人民法院物权法研究小组编著:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第329页;王泽鉴:《民法物权》,北京大学出版社2010年版,第478-479页。